Договор социальной ренты

Содержание

Договор ренты: опасно или выгодно?

Договор социальной ренты

Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента? 

Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.

Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.

Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.

 Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.

По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.

Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.

 Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику? 

Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.

Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.

Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.

Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты? 

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен. 

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.

Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.

Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.

Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы.  Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.

Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.

Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.

 Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.

), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-dogovor-renty-opasno-ili-vygodno-286973/

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор социальной ренты

г. ________                                               «___»__________ г.

Я, __________ (ФИО получателя ренты), именуемый в дальнейшем «получатель ренты», с одной стороны,

и __________ (ФИО плательщика ренты), именуемый в дальнейшем «плательщик ренты»,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением

1.1. Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность _______________ (указать наименование, вид, адрес месторасположения и другие идентифицирующие признаки объекта), а плательщик ренты в обмен

на полученное имущество обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Под содержанием с иждивением в договоре понимается обеспечение удовлетворения потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг. Обеспечение удовлетворения потребностей регулируется:

  • в жилище — ___________.
  • в питании — __________.
  • в одежде — ___________.
  • в уходе за получателем ренты — _____________.
  • в ритуальных услугах — _____________________.

1.2. Характеристики передаваемого недвижимого имущества: ___________ (количество, размер, площадь и т.п.)

Имущество с соответствующими документами, ключами и иными принадлежностями передается от получателя плательщику ренты по акту.

1.3. Стоимость всего объема содержания с иждивением составляет _________ (____) рублей.

1.4. Стоимость объема содержания в месяц составляет _________ (_____) рублей. Стороны индексируют объем содержания в месяц в следующем порядке: _______ в случае _______.

1.5. Право собственности на передаваемое плательщику ренты недвижимое имущество подтверждается _______ (указать реквизиты документов, подтверждающих право собственности)

1.6. Одновременно с имуществом передаются следующие документы: __________.

1.7. Одновременно с имуществом передаются следующие предметы: ___________.

1.8. Получатель ренты гарантирует:

— до момента передачи недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц, под арестом не состоит, его права на него не оспариваются в суде. В жилом помещении никто не проживает;

— после заключения настоящего договора он не будет предпринимать действий, направленных на вселение в переданное жилое помещение третьих лиц;

— настоящий договор заключен по собственной воле, не под влиянием внешних обстоятельств, понимает значение своих действий и осознает их.

1.9. В обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору плательщик ренты предоставляет следующие меры обеспечения ____________.

1.9.1. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных п. 1.9 настоящего договора, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть настоящий договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением Договора.

1.10. Налоговые обязательства, связанные с исполнением настоящего Договора, Стороны несут самостоятельно.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Плательщик ренты:

а) предоставляет получателю ренты __________ для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: __________, отвечающую следующим требованиям: __________;

б) вместе с жилым помещением предоставляет в пользование следующее имущество: ____________.

2.2. На период действия договора плательщик ренты обязан:

а) обеспечить ежедневное четырехразовое питание по согласованному сторонами рациону и на сумму не менее (эквивалентной) _________ (____) рублей в день;

б) обеспечивать необходимый медицинский уход: обеспечение лекарствами, вызов врачей на дом, организацию лечения в стационаре — по разумной цене и на сумму, эквивалентную ________ (___) рублей в месяц или __________ (___________) рублей в год. Необходимый минимум лекарств, предоставляемых ежемесячно, предусмотрен в приложении;

в) обеспечивать:

— оплату коммунальных услуг по счетам;

— уборку комнаты (квартиры), где проживает получатель ренты (и мест общего пользования), — __ (____) раз в неделю;

— текущий ремонт жилого помещения с предоставлением на это время другого аналогичного помещения для проживания — по мере необходимости, но не реже ____ (________) раз в ______________;

— ремонт или замену имущества, предоставляемого в пользование вместе с квартирой (комнатой), по мере необходимости;

г) обеспечивать получателя ренты необходимой по сезону одеждой и обувью, постельным бельем, туалетными принадлежностями и обеспечивать их ремонт и замену по разумной цене и на сумму, эквивалентную ______ (____) рублей в месяц или _______ (________) рублей в год;

д) по желанию получателя ренты обеспечивать личный уход за ним и осуществлять необходимый минимум бытовых услуг: ___________.

е) по поручению получателя ренты получать для него пенсию, иные причитающиеся ему платежи, а также выполнять за его счет следующие мелкие бытовые услуги: __________.

ж) обеспечить связь с плательщиком ренты в любое время, следующими способами: _______, иным способом. Кроме того, плательщик ренты или иное лицо по его поручению обязаны ежедневно в _____ ч или иное удобное для получателя ренты время связываться с ним лично или по телефону или навещать его в период нахождения в стационаре;

з) оплатить необходимые ритуальные услуги: _________;

и) предоставить бесплатные транспортные услуги (при оформлении юридических сделок, требующих личного участия гражданина; при помещении в лечебно-профилактические учреждения, специальные жилые дома, дома-интернаты);

к) содействовать в реализации льгот и преимуществ, установленных для определенных категорий пенсионеров действующим законодательством Российской Федерации, в получении протезно-ортопедической помощи и специальных средств передвижения, в установлении и изменении группы инвалидности и в решении других вопросов социальной защиты;

л) организовать оказание психологической помощи;

м) ______________________ (иные услуги)

2.3. Лица, непосредственно осуществляющие действия, предусмотренные п. 2.2 настоящего договора, назначаются плательщиком ренты только с предварительного согласия получателя ренты.

2.4. Плательщик ренты обязан оказывать предоставляемые услуги на началах разумной экономии. Сэкономленные суммы могут использоваться в течение последующих периодов. Получатель ренты может давать поручения на выполнение дополнительных услуг в пределах сэкономленных сумм.

2.5. Плательщик ренты обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт передаваемого недвижимого имущества и принимать иные меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование передаваемого имущества не приводило к снижению его стоимости.

2.6. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог, в аренду или иным способом обременять передаваемое имущество только с предварительного письменного согласия получателя ренты, удостоверенного нотариально.

2.7. После передачи передаваемого недвижимого имущества плательщиком ренты в собственность иного лица в порядке, указанном в п. 2.

6 настоящего договора, права и обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю передаваемого имущества, если с письменного согласия получателя ренты и в соответствии с договором отчуждения передаваемого недвижимого имущества права и обязанности не остаются у плательщика ренты.

Плательщик ренты и приобретатель передаваемого имущества несут солидарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением настоящего договора.

2.8. При временном длительном отсутствии получателя ренты (нахождение в стационарном лечебном учреждении, доме-интернате и т.д.) Плательщик ренты вправе не выплачивать и/или не предоставлять в натуральной форме ренту в части _________ настоящего договора.

2.9. Получатель ренты передает недвижимое имущество не позднее _____ (_____) после предоставления квартиры (комнаты), указанной в п. 2.1 настоящего договора.

2.10. Получатель ренты обязан предупредить плательщика ренты о скрытых недостатках передаваемого недвижимого имущества.

2.11. Получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты получает право залога на передаваемое Имущество.

3. Регистрация и нотариальное удостоверение

3.1. Все расходы по государственной регистрации и нотариальному удостоверению данного договора и сделок, предусмотренных данным договором, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое по данному договору, и регистрации получателя ренты по новому месту жительства относятся на счет или возмещаются плательщиком ренты.

3.2. В случае расторжения договора по вине получателя ренты расходы, предусмотренные п. 3.1 настоящего договора, возмещаются плательщику ренты в течение ___ (рабочих/календарных/банковских) дней с момента такого расторжения.

4. Риск случайной гибели Имущества

4.1. Риск случайной гибели передаваемого получателем ренты имущества лежит на плательщике ренты.

4.2. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного по договору, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

5. Ответственность Сторон

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации, вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение жизни получателя ренты.

7. Изменение и расторжение договора

7.1. По письменному требованию получателя ренты, удостоверенному нотариально, может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

7.2. Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по взаимному письменному соглашению, удостоверяемому нотариально. В этом случае передаваемое в обеспечение содержания Имущество возвращается в собственность получателя ренты.

7.3. При существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания.

7.4. Получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возврата имущества, передаваемого в обеспечение пожизненного содержания получателя ренты, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов их семей или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать в суде расторжения договора принадлежит наследникам получателя ренты.

7.5. Получатель ренты может потребовать расторжения договора и возврата передаваемого имущества в случае смерти плательщика ренты или объявления его умершим.

7.6. В случае смерти получателя ренты право требовать в суде расторжения договора и защищать его интересы в процессе расторжения принадлежит наследникам получателя ренты.

8. Дополнительные условия и заключительные положения

8.1. Дополнительные условия по настоящему договору: _______________.

8.2. Договор составлен в четырех экземплярах, один из которых находится у получателя ренты, второй — у плательщика ренты, а третий и четвертый — в делах нотариуса _______________ и в регистрирующем органе.

8.3. Неотъемлемой частью настоящего договора являются приложения:

9. Адреса и реквизиты Сторон

10. Подписи Сторон

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-s-izhdiveniem.html

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Договор социальной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

Рента бывает трех видов.

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/

Договор пожизненной ренты. С кем можно заключать и стоит ли?

Договор социальной ренты

Что такое пожизненная рента квартиры Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.

Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист.

Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода.

В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.

Что это – пожизненная рента квартиры

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение.

Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос.

Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры.

Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.

Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки.

А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями».

Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты.

Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.

Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

– гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;

– квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1.Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику.

Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом.

Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.

2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.

3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом.

Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной.

Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.

4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.

5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение.

Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения.

Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

– Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.

– Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.

– Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.

– Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.

– Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.

– Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.

– Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

-заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты; оригиналы и копии паспортов участников сделки;

-согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;

– документы, удостоверяющие право получателя на собственность; копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;

– справка о стоимости квартиры; кадастровый паспорт на помещение и экспликацию; заверенный нотариусом договор;

– оплаченная квитанция госпошлины.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

– плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;

– плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;

– получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;

– родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;

-получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

https://www.youtube.com/watch?v=TszQhiLZZ-s\u0026t=36s

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

– рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;

– договор ренты регистрируется в Росреестре,

– поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;

-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;

– при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут. Когда и как можно расторгнуть

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1. Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.

2. Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3. Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4. Произошло повреждение квартиры.

Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Остались вопросы или нужна помощь юриста? Получите бесплатную консультацию специалиста.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/dogovor-pojiznennoi-renty-s-kem-mojno-zakliuchat-i-stoit-li-59e7195f9d5cb3c0ce1a1241

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Договор социальной ренты

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).

  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.

  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.

Плательщик

Вид дохода, налог и периодичность

Сумма дохода, рублей

Особенности

Собственник квартиры

НДФЛ с продажи квартиры, один раз

1 800 000

Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты

Получатели ренты

НДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход

240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)

Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога

Плательщики ренты

Налогооблагаемого дохода нет

Помимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=CZ0R2wS39j8\u0026t=4s

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть