Дом рядовой застройки

Содержание

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

Дом рядовой застройки

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.

      То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;

  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками.

    Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок.

    А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;

  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.

    ;

  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

  1. Заявление установленного образца;
  2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
  3. План межевания земельного участка;
  4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
  5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

  1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
  2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
  3. План участка из управления градостроительства;
  4. Техплан из бюро техинвентаризации;
  5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
  6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Жилищный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/

Архнадзор

Дом рядовой застройки

Петр Мирошник

В центре города есть сотни домов, постоянно попадающих в различные списки. Их признают аварийными, подлежащими сносу из-за террористической опасности, на их месте планируют строить столь необходимые апарт-отели или они фигурируют в «плане развития территории».

Всякий раз попадание в такой список грозит дому сносом, а городу — очередным протезом на месте когда-то живой ткани.

Власти пребывают в уверенности, что единственный выход – отдать подобный дом инвестору с тем, чтобы взамен получить от него какую-то услугу, вроде благоустройства территории или ремонта соседнего храма.

О доме 18 по Хохловскому переулку мало сведений. Выделяется он остроугольным флигелем — строением 3, рождающим предположения о частичном сносе в 1936 году для строительства школы по соседству.

Эта яркая деталь не только выделяет дом среди прочих, это еще и один из артефактов истории города, говорящих: «Было так». В данном случае речь о переулке, старую трассу которого обозначает задняя глухая стена дома.

На флигель обращают внимание, он не просто курьез, он уникален: так не строили и не строят.

13 февраля в доме случился пожар — не самый серьезный, но заставляющий задуматься о его дальнейшей судьбе. Чтобы как-то повлиять на будущее дома, мы публикуем здесь некоторые сведения о его истории, сведения, позволяющие увидеть в достаточно бесформенном конгломерате построек с осыпающейся штукатуркой один из когда-то прекрасных частных домов, составляющих ткань исторического города.

Домовладение возникло после спрямления в 1830-х годах северного колена Хохловского переулка. На карте 1817 года на том месте, которое сейчас занимает 18-й дом, мы видим поворот переулка под прямым углом.

В 1831 году возникает проект спрямления, в результате которого часть соседнего участка была отрезана и присоединена к владению купца Золотарева. Другим важным результатом выпрямления переулка стал новый вид на храм Живоначальной Троицы «что в Хохлах», открывшийся с бульвара.

В качестве причины, заставившей проложить переулок по новой можно предположить восстановление Доменико Жилярди в 1830-е годы Покровских казарм, сильно пострадавших в пожаре 1812.

На бульваре и на плацу перед казармами вновь закипела жизнь, участие в которой принял и новый переулок, точно сориентированный на храм.

Домам же, возникавшим впоследствии по краям этой перспективы, предстояло стать неким завершающим штрихом в картине или ее рамой.

Достаточно долго участок, бывший изначально вдвое больше и включавший соседнее восточное домовладение (нынешний дом 20), не застраивался, владелец — купец Павел Золотарев — разбивает там сад, различимый в атласе Москвы 1850 года.

В 1867 году потомственная почетная гражданка В.А. Медынцева покупает участок у купца Алексея Ивановича Чичкина. В восточной части, ближе к Покровскому бульвару, начинается строительство, интересующий же нас участок остается садом.

В 1873 году по проекту А.Н. Стратилатова построен двухэтажный главный дом и хозяйственное строение необычной остроконечной треугольной формы, заполнившее неудобный острый угол (сегодня строение 3). Не сохранилось строение 2, еще одна хозяйственная постройка в юго-восточном углу участка. По описи 1907 года это одноэтажный каменный каретный сарай.

Архитектор А.Н. Стратилатов — автор зданий Пантелеевского (дома 7, 9), Казанского (дом 11), Мещанинова (дом 13) подворий в Ветошном переулке (1870-е годы), колокольни церкви Рождества Пресвятой Богородицы в Крылатском (1877); в общей сложности 9 московских зданий его авторства входят в число объектов культурного наследия, охраняемых государством.

В 1878 владение разделяется на две части, и дом 18 получает адрес. Треугольная хозяйственная постройка и главный дом по проекту архитектора Д.И. Певницкого соединяются одноэтажной вставкой по линии переулка (строение 4), в которой располагалась конюшня.

В 1880 году Певницкий строит для семейства Медынцевых большой доходный дом на соседнем участке по Покровскому бульвару.

На фотографии 1882 года видна тень, отбрасываемая крышей одноэтажной постройки. Это единственная известная старая фотография, на которой присутствует даже не сам дом, а тень его флигеля, других изображений дома мы не знаем.

В 1930-е годы главный дом надстраивается до четырех этажей, декор фасадов замазывается толстым слоем штукатурки (это, кстати, позволило сохраниться белокаменным деталям), дом и надворные постройки приспосабливаются под жилье. В советское же время снесены строение 2 и брандмауэр, стоявший по южной границе участка.

Коммунальные квартиры, возникшие в то время, существуют в доме до сих пор. Сегодня в них числятся только трое прописанных жильцов и несчетное количество иностранных гостей.

Строителем и первым владельцем дома стал Василий Алексеевич Медынцев (1819 — 1881), «московский 1-й гильдии купец Кошельной слободы, потомственный почетный гражданин, из старинных купцов, торг под фирмою «В. и. П. братья Медынцевы и К» шелком и парчовым товаром.

Василий Алексеевич служил старостой для приема от купеческих сказок 9-й ревизии в 1850 — 1851 гг., директором временного Ирбитского отделения Екатеринбургской конторы государственного банка в 1852 — 1855 гг., выборным от Московского купечества в 1863 — 1866 гг.

»

В Третьяковке хранится его портрет 1867 года работы Виктора Алексеевича Боброва.

Василий Алексеевич строил дом для своего сына — Николая Васильевича, женившегося в конце 1860-х на дочери известного московского благотворителя Флора Яковлевича Ермакова, Александре.

Дочь Николая Васильевича и Александры Флоровны, Людмила Николаевна Медынцева, была замужем за академиком живописи, членом Товарищества Передвижных художественных выставок Алексеем Степановичем Степановым.

Художник с женой жили в соседнем доме 8 по Покровскому бульвару, принадлежавшем семье, но, безусловно, постоянно бывали в доме тестя, Николая Васильевича Медынцева.

Его портрет работы Степанова хранится в Тверской областной картинной галерее.

По сведениям оценочной описи 1901 года, дом был занят квартирой домовладельца. В дальнейшем дом был сдан в аренду Обществу покровительства гувернанткам и боннам швейцарского происхождения «Швейцарский очаг».

В деле кредитного общества за 1907 — 1914 годы имеется описание всех построек. О доме сказано, что «фасад его с карнизами, наличниками и другими штукатурными украшениями, цоколь облицован белым камнем».

«Комнаты оклеены хорошими обоями, потолки с лепными украшениями, в кабинете потолок обделан деревянными полированными филенками, полы паркетные дубовые и сосновые. Печи изразчатые: голландские, русские.

Камины, облицованные мрамором, парадная лестница подольского мрамора, с чугунной решеткой и дубовым полированным поручнем, а другая лестница деревянная.

Ванна чугунная эмалированная с подогревательной колонкой».

В примыкающих постройках располагались кладовая, погреб, конюшня и прачечная, а во дворе находился каретный сарай.

Дом пострадал от огня не только в 2013-м. Вред от пожара, произошедшего в 1915 году, был оценен в 1025 рублей. Но наибольший урон дому причинили перестройки 1930-х годов. Был уничтожен декор фасада, перестроена главная лестница, многое в интерьерах было утрачено, не говоря уже о выросших дополнительных этажах, изменивших силуэт здания.

Тем не менее помимо описей сохранились оригинальные авторские проектные чертежи А.Н. Стратилатова, позволяющие реконструировать первоначальный облик и планировку особняка.

Под штукатуркой сохранились элементы изначального белокаменного декора, практически полностью сохранилась пространственная структура домовладения и по заключению историко-архитектурного обследования, проведенного в 2004 году, домовладение рекомендовано восстановить в первоначальном виде. То есть с разборкой советских дополнительных этажей, воссозданием стены по южной границе и проездных ворот.

Это одна сторона вопроса, есть и другая.

Сегодняшняя страница жизни дома выглядит примерно так же, как у огромного числа представителей «рядовой застройки» города.

Соблюдение буквы закона, запрещающего снос и новое строительство, в отношении «старых домиков», находящихся в охранных зонах, но не дотянувших до уровня памятника и получающих при самом лучшем варианте статус «ценного градоформирующего объекта» или «объекта исторической городской среды», кажется властям слишком накладным. В результате появляется инвестор.

В нашем случае инвестор существует с 2005 года, и за это время его участие в судьбе дома сводится лишь к неспешному движению бумаг в недрах московского правительства. Обязываясь расселить немногочисленных жильцов и отстроить дом причта для соседнего храма, ООО «Монтро Инжиниринг» планировало «регенерировать историческую застройку» во владении 18.

Регенерировать, как известно, можно то, чего нет.

Регенерировать же нечто в том месте, где стоит дом, «полностью сохранивший пространственную структуру исторического домовладения», живут люди и о котором достоверно известно, что никакой другой исторической застройки, кроме этого дома, здесь никогда не было, довольно сложно, тем не менее, цепочка бумаг, рождающих одна другую, приводит в итоге к неизбежности строительства нового многоэтажного здания с подземной парковкой.

Распоряжением правительства Москвы от 1-го июля 2005 года дом признан аварийным и подлежащим расселению. В подкрепление этой позиции есть акты экспертизы, признающие износ главного дома и строений на 72 – 75 процентов еще к середине 70-х годов XX века.

В деле имеется и акт разрешенного использования участка, с истекшим сроком годности, в соответствии с которым здесь могло быть выстроено здание фонда Русско-Черногорских традиций и культурно-информационный центр города Подгорицы в Москве («объект культурно-просветительского назначения», как сказано в документе) в 6 этажей с двухэтажным подземным паркингом. К слову в здании городского совета Подгорицы 4 этажа.

У большинства из перечисленных документов истек срок действия. У большинства, но постановление московского правительства никто не отменял. На днях жителям Ивановской горки на публичных слушаниях будет представлен проект межевания квартала, где на месте восемнадцатого дома «участок, выделенный под строительство здания переменной этажности».

Источник: http://www.ArchNadzor.ru/2013/02/25/ryadovaya-zastroyka/

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Дом рядовой застройки

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Действующий Классификатор ВРИ 2019 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
  • для строительства:
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
  • обустройства:
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

  1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
  2. гаражи
  3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

  1. отдельный вход
  2. небольшой участок (палисадник)
  3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

  • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
  • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
  • участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

  • дуплексы
  • таунхаусы
  • лейнхаусы
  • квадрохаусы
  • британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

  • как он распределяется между совмещёнными домами
  • какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

  • количество этажей  – не более 3
  • количество блоков – не более 10
  • каждый блок:
    • предназначен для проживания одной семьи
    • имеет общую стену (стены):
      1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
      2. стены – без окон и дверей
    • расположен на отдельном ЗУ
    • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

  1. у каждого блока свой ЗУ
  2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

  1. формируются из исходного участка:
    • при межевании
    • при определении их границ
  2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

  • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
  • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
  • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
  • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
    • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

  • из малоэтажных однотипных зданий
  • с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков – 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

  • при минимальном числе блоков (2) получается:
    • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
    • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

  • оно соответствует жилому назначению
  • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

  1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
  2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

  1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
  2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

  • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
  • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

  • объединить участки в один
  • подготовить межевой план образованного ЗУ
  • поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

  • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
  • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
  • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

  • постановку объекта на кадастровый учёт
  • регистрацию права  

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

  • подготовка собственником:
    • материалов для получения ГПЗУ
    • проектной документации
  • получение разрешения
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

  1. о границах ЗУ
  2. о минимальных отступах от границ
  3. о зонах действия публичных сервитутов
  4. о разрешённом использовании ЗУ
  5. требования:
    • к назначению
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС на ЗУ
  6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

  • локация блокированного жилого дома
  • места подъездов и проходов
  • границы зон действия:
    • публичных сервитутов
    • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
  • с требованиями нормативных документов:
    • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
    • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

    Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm

    Дома, которые мы выбираем | Журнал Neue Zeiten

    Дом рядовой застройки

    Артур Гутман

    В номере: 11 (125) ноябрь 2011

    Дома, которые мы выбираем, бывают разные. Выбор зависит от очень большого количества личных обстоятельств, поэтому дать совет, общий для всех, невозможно. Но можно описать преимущества и недостатки каждого из типов домов, и тогда при выборе у застройщика будет ориентир.

    По применению строительных материалов в основных конструкциях  дома  бывают из панельных конструкций, из бетона, из готовых деревянных конструкций, из кирпича, из блоков для выкладки стен, и дома с деревянными элементами стен и перекрытий.

    Но гораздо важнее этого – другое: сколько в доме хозяев.

    Сколько в доме хозяев

    Первый признак, по которому делятся дома, состоит в количестве хозяев. Хорошо бы, конечно, чтобы у всех домов было по одному хозяину, но, увы, в дело вмешивается экономика или, проще говоря, покупательная способность желающих жить не в квартире, а в доме. Чем больше хозяев, тем дешевле покупка. В итоге, каждый, как всегда, выбирает не столько по желанию, сколько по кошельку.

    Отдельно стоящий дом (Freistehende Haus)

    Жизнь в доме на одну семью даёт, естественно, максимум и уединённости, и личной свободы. Соседей, с которыми надо согласовывать свои строительные планы и планы обустройства, нет. Отдельно стоящий дом, если недвижимость начнёт расти в цене, растёт в цене больше всех.

    Но у каждой медали, как известно, две стороны. Отдельно стоящий дом требует и самых больших расходов на отопление, потому что все его четыре наружных стены и все эксплуатационные системы принадлежат одному хозяину.

    Такой дом нуждается и  в большом, по сравнению с другими типами домов, земельном участке.

    В целом его хозяйственные расходы полностью компенсируют его достоинства, поэтому при здравом размышлении не все соглашаются приобрести или построить отдельно стоящий дом.

    Половина двухквартирного дома (Doppelhaushälfte)

    Расходы на отопление и хозяйственные расходы в доме, который является половиной двухквартирной постройки, естественно, ниже, чем в отдельно стоящем доме. У него три «личных» стены вместо четырёх, потому что задняя стена общая для двух хозяев.

    У обоих хозяев общая канализационная система, общее водоснабжение, общие электрика и газ. Конечно, и расходы на эксплуатацию дома в этом случае существенно ниже, чем при одном хозяине. Это, собственно, его единственное достоинство по сравнению с отдельно стоящим домом.

    Все остальные достоинства становятся таковыми только при сравнении с другим типом домов — домом рядовой застройки  (Reichenhaus).

    По сравнению с Reichenhaus Doppelhaushälfte обладает большим земельным участком, меньшим количеством соседей, его легче продать и в нём больше простора для личных идей в области внешнего благоустройства.

    Однако  по сравнению с отдельно стоящим домом Doppelhaushälfte имеет зачастую  вдвое меньший земельный участок, сосед ограничивает личную свободу, при продаже могут возникнуть проблемы, потому что не все хотят покупать дом с соседями даже при условии сниженной цены.

    Дом рядовой застройки (Reichenhaus)

    Это самый недорогой тип домов. Такой дом часто продаётся уже готовым к заселению, так что у покупателя в этом смысле меньше хлопот, чем при покупке другого типа дома. У дома рядовой застройки только две «личных» стены, поэтому он обладает минимальными, по сравнению с Freistehende Haus и Reichenhaus расходами на отопление.

    Правда, из этого правила есть одно исключение — у углового дома  наружных стен не две, а всё-таки три. Поэтому при выборе дома рядовой застройки надо выбирать середину, если это возможно.

    Естественно, что невысокая покупная цена и относительно невысокие эксплуатационные расходы сопровождаются и соответственной «компенсацией» в виде тех или иных недостатков.

    У дома рядовой застройки сравнительно небольшой земельный участок, на котором, как говорится, фантазии садовода-любителя «не разогнаться». И достаточно большое количество соседей, что приводит и к достаточно большому коэффициенту личного беспокойства в случае появления шумных персонажей.

    Степень готовности дома

    По способу строительства дома делятся на готовые, подготовленные, смонтированные и строящиеся самостоятельно — не фирмой, а самим застройщиком. Разница между этими типами домов заключается, по сути, в степени их готовности для заказчика. Чем меньше степень готовности, тем дом, естественно, дешевле. Такой подход отвечает требованиям рынка.

    Не каждый хозяин хочет получить готовую к заселению постройку. Многие застройщики экономят на степени готовности дома, чтобы часть работ выполнить самостоятельно или с помощью родственников.

    Кроме того, при невысокой степени готовности дома к заселению у застройщика появляется больше простора для реализации личных представлений о том, каким должен быть внутри и снаружи дом, в котором предстоит прожить, возможно, всю оставшуюся жизнь.

    Готовый дом (Fertighaus)  — это дом, который фирма построила или собрала на стройплощадке из готовых строительных конструкций. Такой дом часто называется Schlüsselfertige Wohnungsbau Подготовленный дом (Ausbauhaus) —  это дом, подготовленный фирмой в той или иной степени под доделку.

    Доделку производит застройщик, исходя из своих планов, представлений и финансовых возможностей. Смонтированный дом (Rohbauhaus) — это опорная конструкция с несущими и другими поверхностями и, естественно, фундаментом и котлованом. Такой дом должен быть достроен заказчиком.

    И, наконец, Selbstbauhaus — дом, который с самого начала строится самостоятельно.

    Особого разговора заслуживает из этого перечня Fertighaus. Дома из готовых конструкций строили ещё в древнем мире. Это всегда было удобно, быстро и дешевле, чем обычное строительство.

    Большим преимуществом домов из готовых конструкций является возможность варьировать размеры жилой площади и вносить изменения в планировку помещений. Следующее преимущество — относительно короткий срок постройки дома.

    Это позволяет сэкономить на фонде заработной платы.

    Экономность дома

    В последние 10-15 лет в Германии появились дома особого типа — с технологиями, позволяющими экономить на внутреннем отоплении помещений. Они называются Niedrigenergiehäuser.  Экономным считается расход на один квадратный метр отапливаемой площади  семи литров истопного масла или  семи кубических метров газа.

    Этот показатель в два раза ниже, чем в домах, где соответствующие технологии не применены. В основном экономия на отоплении достигается разными формами улучшенной теплоизоляции — утеплителей и особой конструкцией стен.

    Если обычный коэффициент теплоизоляции дома составляет 0,5, то в Niedrigenergiehäuser этот коэффициент составляет 0,15 (крыша) — 0,25 (стены).

    Есть и ещё один вариант экономного дома. Он называется Passivhaus. В таких домах ориентир идёт на южную сторону. С юга располагаются основные окна, причём эти окна специально делают очень больших размеров, чтобы они служили одним из основных источников тепла в доме.

    Применение теплоизоляции особых свойств позволяет в сочетании с окнами добиваться коэффициента для стен в 0,15. Напомним, что в Niedrigenergiehäser это коэффициент не стен, а крыши. Для крыши же в Passivhaus коэффициент составляет 0,10.

    Что же касается дороговизны применённых технологий, то расходы на эти технологии целиком и полностью окупаются экономией на отоплении за десятилетия эксплуатации дома и экономии на утеплительных материалах за счёт применения больших окон на южной стороне. Этот фактор, разумеется, относится и к Niedrigenergiehäuser.

    Кроме того, строительство домов с применением энергосберегающих технологий стимулируется государством, как с помощью прямых субсидий, так и с помощью разнообразных налоговых льгот.

    Если говорить об экономии тепла, то надо отметить ещё одно интересное обстоятельство. В немецкие дома стали возвращаться камины и кафельные печи. Они, конечно, не стали полноценной альтернативой газовому или масляному отоплению, но позволяют экономить на отоплении не хуже других способов экономии.

    Источник: http://neuezeiten.rusverlag.de/2011/12/01/1236/

    Блокированная жилая застройка

    Дом рядовой застройки

    17.11.2020

    Все новое — давно забытое старое. Хотите знать, что означает блокированная застройка? Вспомните бараки советского периода. Конечно, современная блокированная застройка имеет совершенно другой вид и статус, но суть осталась та же.

    Определение блокированной застройки, приведенное в Градостроительном кодексе, позволяет выделить следующие характерные признаки данного вида жилой недвижимости:

    • предельные размеры блокированной застройки в высоту — не более трех этажей;
    • здание состоит из отдельных секций в количестве от двух до десяти (как правило);
    • каждая такая секция (блок) примыкает к соседней и имеет с ней общую (смежную) стену и отдельные выходы на земельный участок;
    • в каждой секции может проживать одна семья.

    Объекты блокированной застройки занимают промежуточное положение между индивидуальным и многоквартирным домом (МКД).

    Причем в правовом смысле блокированный дом ближе к многоквартирному: строительство требует оформления проектной документации, получения предварительного разрешения и последующего ввода в эксплуатацию.

    В некоторых случаях проект дома блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. При наличии разработанных ПЗЗ и Генплана блокированной застройки придется не только подводить коммуникации, но и создавать социальную инфраструктуру.

    Принципиальные отличия для жильцов кроются в использовании общего имущества.

    • Каждая квартира в МКД имеет выход в общие помещения (лестничный пролет, коридор и т. д.). Земельный участок и иное имущество находится в коллективной (долевой) собственности, так что ни один из владельцев не сможет использовать в личных целях чердак или подвал.
    • Планы домов блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и пр. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность.

    Данный вид строительства особенно популярен в странах центральной Европы, а в последнее время находит применение на территории Новой Москвы. Чаще всего зона блокированной застройки — квартальная и редко когда точечная. Из преимуществ можно выделить умеренные расходы на строительные работы, большую площадь застройки блокированного дома и, как следствие, низкую конечную цену для потребителя.

    Один только перечень видов блокированной застройки способен поразить воображение: танхаусы, квадрохаусы, мезонеты, твинхаусы, дуплексы, лейнхаусы, флэтхаусы, британхаусы, виллеты. Но еще больший шок можно испытать, когда вскроется «теневая» сторона такой недвижимости.

    Проблемы блокированного жилья

    В соответствии с существующими правилами блокированной застройки отдельные секции (блоки) могут быть поставлены на учет в кадастре как самостоятельные объекты недвижимости на основании технического плана блокированной застройки. Но только при условии, что дом не строился как МКД и расположен на земельном участке с соответствующим назначением (для малоэтажного жилищного строительства и для блокированной застройки).

    На практике люди столкнулись вот с чем

    Основная схема строительства предыдущих лет выглядела следующим образом:

    • застройщик приобретал участок для дачного строительства, садоводства, ИЖС или ЛПХ;
    • регистрировал блокированный дом как дачный или жилой индивидуальный (иногда в упрощенном порядке — по декларации и техплану);
    • продавал жилые площади в доме долями;
    • владельцы уже сами через суд осуществляли выдел имущества.

    Все были довольны, кроме соседей (жителей деревень, СНТ и коттеджных поселков). Но вскоре власти объявили «войну» самострою. Примерно с 2017 года законодательные изменения объявили индивидуальные дома неделимыми. Это означало, что больше нельзя через суд произвести выдел своей квартиры на вышеуказанных участках.

    Однако, строить такие объекты не перестали. И до сих пор обманным путем все также продают покупателям. Люди обращаются за помощью в суды и получают отказы. В результате появилось множество объектов, у которых просто нет документов.

    Последствия для таких владельцев весьма печальные: штрафы за нецелевое использование земли под домом, риск сноса постройки как самовольной, в лучшем случае — статус собственников, как обычных долевиков, и строительство коммуникаций за свой счет.

    Ожидается, что в ближайшее время на рассмотрение ГосДумы будет вынесен законопроект, уточняющий требования к жилым домам блокированной застройки и земельным участкам, на которых они расположены.

    Возможно, законодатель пойдет навстречу «пострадавшему» населению и упростит процедуру согласования уже построенных проблемных объектов.

    Пока порядок определения статуса домов блокированной застройки утверждается постановлением местных органов (чаще всего со ссылкой на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.06 о жилых помещениях, которое прямого отношения к блокированной застройке вообще не имеет).

    Если вам нужна помощь в легализации блокированных домов, построенных с отступлением от нормы, обращайтесь к нашим экспертам.

    Мы имеем солидный опыт в оформлении и регистрации объектов недвижимости, признании блокированной застройкой жилых домов после реконструкции. Также окажем содействие в подключении коммуникаций и присвоении адреса объекту.

    Получить консультацию можно не только в офисе нашей компании, но также онлайн и по телефону.

    Источник: https://zemelniy-urist.ru/blokirovannaya-zhilaya-zastroika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.