Неустойка дду практика

Содержание

ТОП-7 ошибок дольщиков при самостоятельном взыскании неустойки

Неустойка дду практика

Покупка жилья на стадии котлована — решение ответственное. А во многих случаях еще и рискованное. Как показывает практика, задержка передачи дольщикам квартир на 3-6 месяцев сегодня считается в Москве уже почти нормальным явлением.

Разумеется, на самом деле подобные просрочки — вовсе не норма, поскольку наносят прямой ущерб собственнику. Федеральный закон №214-ФЗ в таких случаях дает возможность взыскать неустойку с застройщика. Можно попытаться сделать это самостоятельно, подробнее читаем здесь, однако при отсутствии опыта судебных тяжб достичь желаемого результата будет крайне сложно.

Если Вы все же решили полагаться только на себя, рекомендуем изучить типовые ошибки, которые допускают юридически неподкованные дольщики. Это поможет избежать промахов при защите своих прав.

Подводные камни ДДУ: как распознать уловки застройщика

Будем откровенны: главная цель девелопера — получение прибыли. Ради этого в ход порой идут не совсем честные приемы, причем уже на стадии оформления бумаг. Дело в том, что ДДУ относится к договорам присоединения, которые разрабатываются и утверждаются только одной стороной — в нашем случае застройщиком. Дольщик может лишь соглашаться — или не соглашаться — с предложенными условиями.

Юристы девелопера составляют документ так, чтобы максимально обезопасить своего работодателя от убытков. В том числе при попытках дольщика взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Итак, какие хитрости могут таиться в ДДУ?

1)Указан лишь один конечный срок — завершения строительства (или ввода дома в эксплуатацию)

Допустим, в договоре прописано, что дом будет готов в I квартале будущего года. Но это вовсе не значит, что в марте Вы отпразднуете новоселье. Согласно ФЗ-214, должен быть обозначен и второй срок — передачи квартиры собственнику. Если его нет, с какого момента Вы будете рассчитывать неустойку с застройщика, если придется?

2) Заявлен слишком долгий промежуток между окончанием строительства и передачей жилья дольщикам

Обычно этот период занимает не более 6 месяцев. Если в ДДУ указан больший срок, девелопер, скорее всего, желает заранее подстраховаться от судебных разбирательств по поводу просрочки.

3) Прописан перенос сроков из-за непредвиденных обстоятельств

Подвести под эту категорию легко все что угодно, а потому строительная компания может откладывать передачу квартиры без всяких негативных для себя последствий.

Пример из недавней судебной практики по ДДУ — ситуация с ЖК Домашний. Застройщик объяснил задержку строительства объекта тем, что выполнял распоряжение московских чиновников по подготовке Чемпионата мира по футболу.

В результате суд отказал дольщику в выплате неустойки.

4) Обозначен срок завершения отделочных работ

Например, в ДДУ заявлен ввод дома в эксплуатацию во II квартале 2020 года, передача квартиры — через 4 месяца. Дольщик рассчитывает получить ключи не позднее 1 июля. Отдельно прописано и завершение отделки — через те же 4 месяца.

Однако это не означает, что Вам передадут полностью готовую жилплощадь «под ключ». Хитрость в том, что квартира и отделка принимаются разными актами — сначала первое, затем второе.

А если не примете жилплощадь без отделочных работ, то Вам грозит односторонний передаточный акт, который значительно затруднит взыскание неустойки по ДДУ.

Мы рассказали лишь о нескольких уловках в ДДУ, к которым прибегают застройщики, чтобы минимизировать санкции за просрочку либо вовсе их избежать. Цель у таких приемов одна — запутать дольщика при расчете причитающейся ему суммы.

Поэтому твердо помните:

Неустойку следует считать от даты передачи жилья, зафиксированной в договоре, начиная с первого дня задержки. Скажем, по ДДУ застройщик обязуется передать квартиру до 1 февраля 2020 года. Уже со 2 февраля начнет начисляться неустойка.

Рассчитывают ее по формуле:

С 27 июля 2020 года ключевая ставка Центробанка снижена до 4,25%. Приведем пример вычислений при цене договора в 4 000 000 руб. и просрочке в 140 дней:

4 000 000 х 140 х 4,25% / 150 = 148,6 тыс. рублей.

В каждом конкретном случае — калькулятор неустойки дольщику в помощь.

Точно так же рассчитывается сумма санкционной выплаты с застройщика, если Вы покупаете квартиру по договору цессии. Отправной точкой отсчета и в этом случае будет заявленная дата передачи жилплощади, поскольку вместе с правом на жилплощадь Вы приобретаете и право требовать неустойку в полном объеме — это закреплено положениями ст. 384 ГК РФ.

Запомните!

Однако стоит учитывать, что расчет неустойки будет производиться на основании условий договора долевого участия, а не договора уступки прав (цессии).

Исключение составляют ситуации, когда первоначальный участник долевого строительства передает право взыскивать пени, например, только за период после переуступки. Но такие случаи на практике встречаются редко.

Имейте в виду!

Если Вам уступили права по ДДУ, заключать повторный договор долевого участия не нужно. Девелоперы часто предлагают это сделать, чтобы прописать другие сроки и тем самым избежать уплаты неустойки новому дольщику за просрочку.

Другие хитрости девелоперов: перенос сроков и односторонние акты

Помимо подводных камней, заложенных в самом договоре, неискушенного в юридических тонкостях дольщика могут подстерегать и иные «ловушки». Рассмотрим самые распространенные из них.

Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта

Подписывать такой документ или нет? Начнем с того, что продление сроков выгодно только застройщику — таким образом он пытается уйти от обязанности выплачивать неустойку дольщику. Вы же рискуете потерять возможность ее взыскания.

Важно понимать, что отказ от подписания такого соглашения ничем Вам не грозит. Все условия, оговоренные в ДДУ, останутся в силе — как и Ваше право требовать получения пени с девелопера.

Можно ли взыскать неустойку, если соглашение все же подписано? При грамотном подходе — да! В практике имеют место два варианта:

1) Получение выплаты за период с момента возникновения просрочки до даты подписания документа — при условии его регистрации в Росреестре. Обратите внимание: только после этого соглашение вступает в силу.

2) Взыскание неустойки по ДДУ в полном объеме — если соглашение не зарегистрировано. Такая ситуация возникает, когда застройщик настаивает на его подписании одновременно с актом приема-передачи жилплощади. После фактического исполнения договора регистрация никаких дополнительных документов уже невозможна.

Какое решение предпочтительнее?

Самый верный и гарантирующий успех при взыскании неустойки по ДДУ вариант – не подписывать соглашение вовсе. Соглашаться или нет с новыми условиями передачи квартиры – Ваше право, а не обязанность, что бы ни говорили представители застройщика. А если застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи читаем здесь.

Односторонний акт приема-передачи квартиры

Право составить такой документ, в соответствии со ст. 8 ФЗ-214, возникает у застройщика, если Вы не принимаете готовое жилье в течение 60 дней с момента, когда получили уведомление от застройщика о готовности объекта ДДУ к передаче.

У дольщика, который долгие месяцы ждет своей квартиры, для этого может быть лишь одна причина — наличие дефектов. Увы, они встречаются в 85% новостроек.

Более подробно о приемке квартиры от застройщика мы рассказали в этой статье.

На требования собственника устранить недочеты, девелопер, как правило, отвечает обещаниями. Пока Вы ждете их выполнения, установленные законом 2 месяца истекают, и застройщик готовит односторонний передаточный акт. А это чревато снижением размера неустойки дольщику в суде в 3-4 раза.

Чтобы избежать подобной ситуации, требуйте составить акт осмотра, где будут зафиксированы все дефекты жилья. Точно также, Вы можете составить акт самостоятельно или с привлечением специалистов по вопросам приёмки – так будет даже надежнее и вернее.

Если представители застройщика отказываются подписать данный акт или принять его, следует направить данный документ ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика, узнать который Вы всегда можете на сайте налоговой или же посмотреть в договоре долевого участия.

Акт осмотра или заявление с описью вложения станут подтверждением того, что дольщик указал на существенные недостатки квартиры, а девелопер не принял мер к их устранению. Следовательно, односторонний передаточный акт был составлен необоснованно. Это позволит оспорить его в суде.

Самые частые ошибки дольщиков

Перечень промахов, которые допускают участники долевого строительства, довольно обширен. Часть из них приводят к уменьшению размера неустойки, другие могут совсем лишить Вас права на получение выплаты.

В десятку самых распространенных ошибок входят:

1) Отсутствие реакции на уведомление о готовности квартиры к передаче.

По закону такой документ направляется дольщику сразу после ввода дома в эксплуатацию. Формально застройщик исполняет это требование, даже если объект еще не готов. Однако в телефонном разговоре с менеджером собственник узнает, что осмотр жилья возможен, к примеру, лишь через 2 месяца. Они нужны девелоперу, чтобы реально завершить работы.

Если будете просто ждать, в дальнейшем суд расценит это как уклонение от приемки и откажет в неустойке. Выход — добиваться от застройщика назначения конкретной даты и времени осмотра путем направления письменного уведомления о готовности принять объект. Они послужат доказательством, что Вы приложили все усилия к своевременному принятию объекта.

2) Подписание акта приема-передачи без даты

Нередко девелопер настаивает на этом, чтобы поставить в документе нужное число «потом», и таким образом «устранить» просрочку. Без акта нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре, а процесс получения квартиры по суду может занять до 10 месяцев. Приходится соглашаться — и проститься с возможностью получить неустойку с застройщика по ДДУ.

Не спешите с подписью — разумнее сразу начать процедуру взыскания. Тогда девелопер сам поторопит Вас с принятием квартиры по всей форме: увеличивать просрочку не в его интересах.

Более того, чтобы сгладить данную ситуацию в 95% достаточно спокойно разъяснить представителям застройщика, что действия, направленные на убеждение Вас подписать документ без даты – незаконны.

3) Попытки взыскать неустойку по ДДУ «мирным путем»

Надеяться, что застройщик выплатит положенную сумму после получения досудебной претензии, по меньшей мере наивно.

В худшем случае он проигнорирует Ваше послание, в лучшем — пообещает заплатить после передачи ключей. На деле компания просто обанкротится, и денег Вы не увидите.

Безусловно, бывают и исключения, но, как показывает практика, они крайне редки. Знать наверняка заранее – выплатят Вам деньги или нет – невозможно.

4) Накапливание пени

Стремление получить большую сумму ни к чему не приведет. Не ждите, пока пеня достигнет миллиона рублей — в суде она может быть снижена и в 5 раз, и в 10. Подавать иск разумно уже в первые дни просрочки.

За 3-4 месяца, пока идет процесс, ее размер увеличится вдвое. Так Вы гарантировано получите неустойку в отличие от тех, кто ждет до последнего, поскольку в итоге денег у застройщика может и не остаться.

5) Отказ от неустойки при подписании акта приема-передачи

В предвкушении долгожданного новоселья многие готовы согласиться на какие угодно условия. Изучите договор долевого участия внимательно при первом же прочтении. Обязательств отказаться от штрафных выплат там быть не должно.

6) Неправильный выбор подсудности

От этого напрямую зависит успех получения неустойки дольщиком по договору долевого участия в полном или хотя бы достойном объеме. Еще год назад в Москве и Московской области Арбитраж был в приоритете над судами общей юрисдикции.

Однако сегодня там все чаще снижают размер выплат и отказывают в удовлетворении требования 50-процентного штрафа.

Единственная рекомендация, которая не утрачивает актуальности — старайтесь подавать иск не по месту своей регистрации или по месту нахождения застройщика, а туда, где статистика в вопросе снижения неустойки лучше для дольщика.

7) Самая большая ошибка

Рассчитывать исключительно на собственные силы, не имея юридических навыков. Защита своих интересов в суде требует не только специальных знаний, но и опыта, определенного склада мышления и, если хотите, большой стрессоустойчивости.

Всем этим в полной мере обладают профессиональные юристы компании
«Силкин и партнеры».

Обращаясь к нам, Вы ничем не рискуете:

после взыскания неустойки по ДДУ с застройщика оплата производится по факту. Наш гонорар полностью зависит от результата процесса, поэтому мы работаем с полной отдачей.

Нужна помощь? Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/top-7-oshibok-pri-samostoyatelnom-vzyskanii-neustojki.html

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Неустойка дду практика

Виталий Гензель

Заместитель директора, направление “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться.

Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст.

333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.
 

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости.

На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату.

Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья.

В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства.

Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п.

9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п.

73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств”, далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.

). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно “резать” заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз.

В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Судебная практика по взысканию неустойки при просрочке по долевому строительству

Неустойка дду практика
Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ и иным договорам.

С многочисленными решениями судов по нашим делам о взыскании неустойки по ДДУ с застройщиков можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма неустойки и взысканная сумма, процент снижения).

В данной статье мы проанализировали судебную практику по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика и систематизировали выводы судов, на которые стоит обратить внимание дольщикам.
1. Ведение письменного диалога с Застройщиком

Как правило, в судебном процессе по взысканию неустойки с Застройщика доказательная база Дольщика сводится к минимуму.

Казалось бы,  есть заключенный договор долевого участия, есть существенное условие договора (срок передачи объекта долевого строительства) и есть факт нарушения данного условия Застройщиком. При наличии этих трех составляющих можно смело обращаться в суд, однако для укрепления правовой позиции мы рекомендуем нашим клиентам формализовать отношения с Застройщиком, а именно:

– если подошел срок передачи квартиры согласно ДДУ, будет не лишним направить Застройщику уведомление о готовности принять объект;

– если в вашей квартире выявились какие-либо строительные недостатки, препятствующие своевременной приемке, будет полезным направить претензию об устранении данных недостатков, также будет не лишним составить и подписать дефектовочный акт (направление претензии, даже при условии составления дефектовочного акта, обязательно, в том числе потому что на приемку от застройщика зачастую является лицо, не имеющее доверенности, а соответственно не имеющее право подписывать какие-либо документы от имени застройщика, поэтому для суда такой акт не будет иметь силы);

– если вы переехали либо сменили почтовый адрес, необходимо уведомить об этом Застройщика, направив уведомление о смене адреса.

– если застройщик передает вам на подпись передаточный акт без подписи представителя Застройщика, то есть дольщику предлагается подписать акт и передать все экземпляры для подписания со стороны Застройщика, то необходимо подписанные акты либо передать под расписку о получении уполномоченному лицу с доверенностью, а лучше отправить Почтой России застройщику ценным письмом с описью вложения, в которой указать “передаточные акты”, дата, количество. Если застройщик отказывается в этом случае передавать экземпляры акты, отправьте письмо Застройщику о готовности принять объект. Если вы уже передали Застройщику подписанный акт, не получив свой экземпляр, то советуем написать застройщику письмо (а лучше несколько через промежуток времени) с требованием передать подписанный с его стороны акт приема-передачи, а при получении акта отметить на нем дату получения. При наличии подобной переписки можно в суде увеличить срок просрочки до даты получения фактического акта (а не даты, указанной в акте).

Как правило, суд, исследуя подобные документы, приходит к выводу, что Дольщик добросовестно исполнял свои обязательства и не имел намерений уклониться от приемки квартиры.

    Так, при рассмотрении гражданского дела о взыскании неустойки по ДДУ Никулинским районным судом г. Москвы в судебном заседании представитель Застройщика в письменных возражениях на исковое заявление указал, что Дольщику направлялось уведомление о завершении строительства и что последний, при надлежащем получении указанного уведомления, уклонялся от приемки квартиры в течение 2 месяцев, однако представитель Застройщика умолчал о факте наличия строительных недостатков в квартире и имеющегося подписанного между сторонами дефектовочного акта, а также о направлении дольщиком претензии Застройщику с требованием устранить недостатки, на которую Застройщик не дал ответ, о чем своевременно сообщил суду наш юрист. Как итог: период, за который взыскивается неустойка, судом не сокращен, сумма заявленной неустойки не уменьшена в результате перерасчета.

При этом в практике взыскания неустойки по ДДУ встречаются дела, в которых суд уменьшает период просрочки, за который взыскивается неустойка, либо отказывает в удовлетворении требований полностью, в тех случаях, когда дольщик никак не зафиксировал свои претензии по качеству объекта долевого строительства. Например, дольщик устно сообщил застройщику о недостатках, менеджер/прораб устно пообещали их устранить, дольщик ждал несколько месяцев устранения, периодически звонил, однако сроки переносились, позже дольщик, получив односторонний акт, обратился в суд для взыскания неустойки, суд данный период “ожидания” исключил из периода просрочки, посчитав, что дольщик в это время уклонялся от приемки квартиры, так как у застройщика были письменные доказательства уведомления дольщика о готовности объекта к передаче с просьбой явиться, а от дольщика никаких писем не поступало.

Подытожим сказанное: устные переговоры с Застройщиком – это нормальная практика ведения дел между контрагентами, но если дело доходит до суда, то в суд можно представить только письменные доказательства, поэтому переложите на бумагу все ваши устные договоренности с застройщиком.

Если застройщик отказывается подписывать двусторонний документ, закрепляющий договоренности (помним, что юридически документ подписан, если его подписало уполномоченное лицо, то есть лицо, имеющее доверенность подписывать такие документы, надлежащим образом оформленную), то это повод задуматься и отправить свои требования к застройщику в письменном виде ценным письмом с описью вложения, в которой указать суть своего требования.

2. Выбор суда для взыскания неустойки

Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию неустойки завершается ее снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика).

С учетом того, что у суда есть право снижать неустойку и нет в законе лимитов ее снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда  – это первый и важный шаг на пути взыскания неустойки, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”. 

Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

  • суд по месту регистрации Ответчика (Застройщика)
  • суд по месту регистрации Истца (Дольщика): постоянной или временной
  • суд по месту заключения или исполнения договора (как правило, это место нахождения объекта долевого строительства по таким спорам) 

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения неустойки формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взысканной неустойки.

Наиболее “лояльными к дольщикам” судами при рассмотрении дел о взыскании неустойки при просрочке по ДДУ, исходя из нашей практики, являются :

Из судов города Москвы:

  • Савеловский районный суд г. Москвы
  • Тушинский районный суд г. Москвы
  • Солнцевский районный суд г. Москвы
  • Никулинский районный суд г. Москвы
  • Бутырский районный суд г. Москвы
  • Перовский районный суд г. Москвы
  • Щербинский районный суд г. Москвы

Из судов Московской области:

  • Истринский городской суд Московской области
  • Видновский городской суд Московской области
  • Лобненский городской суд Московской области
  • Чеховский городской суд Московской области
  • Одинцовский городской суд Московской области
  • Химкинский городской суд Московской области
  • Реутовский городской суд Московской области

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания неустойки при просрочке по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем проконсультироваться с нашими юристами относительно актуальной практики.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу – по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью.

3. Взыскание неустойки в арбитражном суде

Практика взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально несколько лет назад. О судебной практике взыскания неустойки по ДДУ  в арбитраже подробнее читайте здесь.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/sudebnaya-praktika-po-vzyskaniyu-neustoyki-pri-prosrochke-po-dolevomu-stroitelstvu/

Актуальная судебная практика по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика

Неустойка дду практика

Получите бесплатную консультацию юриста!

Гражданам, желающим осуществить взыскание неустойки по ДДУ, судебная практика будет полезна и интересна. Соответствующие судебные акты можно без проблем найти на тематических сайтах.

Сначала приведем несколько примеров положительного исхода споров с застройщиками:

1. Решение по делу № 2-490/2016

Родители несовершеннолетних детей, которые были участниками долевого строительства многоэтажки, обратились в орган правосудия для взыскания со стройкомпании неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, уплаты штрафа, а также судебных расходов.

Стройкомпания просила судебный орган снизить размер неустойки по положениям ст.333 ГК РФ, однако суд удовлетворил требования дольщиков по части уплаты неустойки в полном объеме. Соответственно, в полном объеме была присуждена и выплата штрафа.

Судебные расходы были компенсированы также в полном размере, а вот компенсация за моральный вред была снижена с 40 000 рублей до 6 000 рублей.

2. Решение по делу № 2-3933/2017

В орган правосудия обратилась Л с требованием взыскать со стройкомпании неустойку за просрочку передачи квадратных метров, компенсацию морального вреда, а также штраф. В суде Л представила доказательства того, что ранее она уже обращалась к стройфирме с требованием выплатить неустойку добровольно, но получила отказ.

Стройфирма просила в судебном органе понизить размер неустойки, поскольку в настоящее время она испытывает финансовые трудности из-за большого количества поданных другими дольщиками исков.

Суд удовлетворил иск дольщицы частично, снизив размер неустойки с 208 863 до 100 000 рублей, компенсацию морального вреда с 40 000 до 10 000 рублей, штрафа до 50 000 рублей.

Встречаются ситуации, когда орган правосудия отказывает во взыскании неустойки по ДДУ. Согласно судебной практике, это происходит довольно редко. Рассмотрим один из таких случаев:

1. Решение по делу №А41-89793/17

Дольщик, получивший ключи от своей квартиры на год позже, чем это прописано в ДДУ, обратился с стройкомпании с требованием выплатить положенную ему неустойку.

Стройфирма проигнорировала претензию, затем дольщик осуществил уступку прав по ДДУ юридической фирме, которая получила право требования неустойки и штрафных санкций.

Однако в передаточном акте, подписанном дольщиком, было прописано, что стороны не имеют друг к другу взаимных претензий, в том числе гражданин освобождает стройфирму от выплаты неустойки за нарушение условий соглашения. На этом основании в выплате неустойки было отказано.

Важно! Юристы по долевому строительству советуют гражданам отнестись внимательно документов, предлагаемых к подписанию застройщиком. Взыскание неустойки по ДДУ, согласно судебной практике, может осложниться, если застройщик включит, например, в передаточный акт положения об освобождении стройфирмы от уплаты неустойки.

Обобщение судебной практики по взысканию неустойки с застройщика

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург», обобщая судебную практику по истребованию неустойки с застройщика, делают следующие выводы:

1. Подавляющее большинство исков о взыскании неустойки по ДДУ, согласно судебной практике, удовлетворяются. Объясняется это тем, что дольщикам не нужно доказывать вину застройщика — достаточно просто представить факты того, что компания нарушала условия ДДУ.

2. В органах правосудия общей юрисдикции на практике неустойка по ДДУ практически всегда снижается судом. Стройкомпании, желая снизить неустойку, обращаются к ст.

333 ГК РФ, которая гласит о возможности суда снизить размер начисленных пеней, если он явно не соответствует последствиям допущенного нарушения.

Причем это субъективное право суда — он может и не разъяснять, почему неустойка была снижена — достаточно лишь ссылки на указанную статью.

Важно! В большинстве случаев на практике юристам и адвокатам удается взыскать большую часть суммы неустойки. Специалистам удается убедить суд, что вследствие нарушения застройщиком условий ДДУ дольщик вынужден был претерпеть негативные последствия.

3. При взыскании неустойки с застройщика в судебной практике прослеживается очевидная тенденция: чем больше размер взыскиваемой неустойки, тем в большей степени снижает ее суд.

Так, к примеру, если гражданин взыскивает 100 тысяч рублей и меньше, чаще всего суды почти не меняют итоговой суммы. А вот если размер неустойки переваливает за 1 миллион, то органы правосудия могут значительно снижать неустойку.

Отмечаются случаи снижения неустойки в 7,8 и даже в 11 раз.

4. Почти всегда судебные органы удовлетворяют требования граждан о компенсации морального вреда, возмещении понесенных убытков, судебных издержек. Правда, здесь также наблюдается занижение судебным органом конечных сумм.

Хотите узнать больше о судебной практике по истребованию неустойки с застройщика? Звоните нам по номеру +7(812)603-72-21, или задавайте любые вопросы на странице «Юридические консультации».

неустойка, ДДУ, долевое строительство

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/neustoyka-po-ddu-sudebnaya-praktika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.