Определение дома блокированной застройки по гражданскому кодексу

Содержание

Понятие блокированный жилой дом в градостроительном кодексе

Определение дома блокированной застройки по гражданскому кодексу

Владелец и госслужащий делает большую ошибку, регистрируя в таком порядке дом блокированной застройки. Жилищный кодекс (ст. 49) гласит: «Строения блокированного типа, состоящие из нескольких отдельных частей, принимаются за единое целое». Поэтому целой считается вся конструкция блочного дома.

Какими достоинствами ни обладал бы многоквартирный дом блокированной застройки, минусы все же присутствуют. Ограниченное пространство — главный недостаток домов такого типа. Исходя из этого, проблем с организацией места для стоянки вашего авто, уголка для складывания мусора и участка для сада будет немало: с этим придется себе отказать.

Поэтому если у вас есть авто, подумайте, где вы будете парковать его.

Особенности и признаки дома блокированной застройки

  1. Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
  2. Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.

Главным отличием, которое имеет дом блокированной застройки от многоквартирного дома, является отдельный выход. Когда мы уходим из квартиры своего дома, то вначале заходим в подъезд, имеющий статус общего имущества. А квартира дома блокированной постройки не имеет совмещенного с соседями подъезда.

У каждой семьи свой, отдельный подъезд, что признается некоторыми в качестве минуса: это считается нерациональным, лестничные переходы «крадут» метры полезной площади.

Блокированный жилой дом определение градостроительный кодекс

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление № 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.
Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Обратите внимание =>  Земельный Налог За 2019 Снт

Что это такое дом блокированной застройки в 2019 году

Таунхаус Здание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа.

Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией Виолетта Элитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом Лэйнхаус Блокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс.

Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом Дуплекс Двухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной Квадрохаус Включает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Блокированная застройка

Фактически застройщик осуществляет капитальное строительство в отношении каждого из блоков дома. Именно поэтому технический план составляется в индивидуальном порядке на каждую из частей.

Такой документ включает в себя полную информацию о собственности с выделением разделов.
Дома блокированной застройки составляют наибольшую часть строений в городах России. Подобный способ пользовался большой популярностью в советские времена.

Но мало кто знает, что таким зданиям посвящена значительная часть Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется. Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников.

Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.
Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья.

Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки.

Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:
В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной.

Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения.

В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

Определение дома блокированной застройки

  • В единый государственный реестр не могут вноситься отдельные блоки, поскольку они являются лишь составными частями одного здания;
  • При определении права собственности во владение определенному субъекту может переходить только один из составляющих или часть строения. Такой принцип схож с выделением помещений в многоквартирном доме;
  • Несмотря на определенные сходства с высотными зданиями, выраженными в ограничении площади, являющейся собственностью лица или группы лиц, такие конструкции нельзя относить к многоквартирным;
  • При заявлении на оформление права собственности владельцем может выступать как отдельное лицо, так и семья. При наличии желания собственник одной единицы (блока) имеет право выкупить и другие квартиры, входящие в состав одного здания.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

Блокированный жилой дом: что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.

Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц.

В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

  1. Заинтересованные стороны либо мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
  2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

Обратите внимание =>  Защищен Ли Прожиточный Минимум Законом От Списания

Объект ИЖС и жилой дом блокированной застройки – две большие разницы

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, по причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок будет соответствовать признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки.

21 Дек 2018      marketur         198      

Источник: https://urist-market.ru/zakonodatelstvo-i-zakony/ponyatie-blokirovannyj-zhiloj-dom-v-gradostroitelnom-kodekse

Жилой дом блокированной застройки: что это такое – Собственник

Определение дома блокированной застройки по гражданскому кодексу

  • Что значит дом блокированной застройки
  • Законодательная база
  • Статус дома блокированной застройки
  • Когда дом признается домом блокированной застройки
  • Когда выдается разрешение на строительство
  • Управление домами блокированной застройки
  • О земельных участках
  • Варианты оформления строения в собственность
  • Выводы

Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан. Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением. Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Законодательная база

  • Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);
  • Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);
  • Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров.

Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ.

Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду.

Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

  • Застройщик подготавливает проектную документацию;
  • Получает разрешение на строительство;
  • Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
  • Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
  • Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

  • Проектная документация;
  • Градостроительный план земельного участка;
  • Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Управление домами блокированной застройки

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей.

Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании.

По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

  • Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);
  • Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);
  • Коммерческие помещения (магазины и прочее);
  • Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);
  • Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);
  • Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

  • Количество жителей;
  • Количество единиц жилья;
  • Социальные объекты;
  • Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  • Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
  • Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Выводы

Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен.

Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры.

Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».

Источник:

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка.

Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены.

На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Источник: https://pedcollege-kud.ru/zemleustrojstvo/zhiloj-dom-blokirovannoj-zastrojki-chto-eto-takoe.html

Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома

Определение дома блокированной застройки по гражданскому кодексу

Описание страницы: блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома | жилсервис плюс 2021 от профессионалов для людей.

Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета.

Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России.

Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

  • Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
  • Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
  • Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
  • Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
  • Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
  • Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
  • В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия.

В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично.

Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.
В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

  • Данный дом не должен иметь более чем три этажа;
  • Дом должен состоять не более чем с 10 отдельных блоков и иметь как минимум одну общую стену, каждый блок должен иметь собственный выход и собственный участок.

Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Городской или другой совет (орган управления);
  • Органы суда, которые специализируются на присуждении статуса жилью.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет.

Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома.

Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

  1. Первым делом оформляются документы на территорию.
  2. Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
  3. Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Определение дома блокированной застройки по гражданскому кодексу

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Нормативная база

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним.

В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями.

Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется.

Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников.

Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

по теме:

Источник: https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.